Dégât des eaux en copropriété : qui paie quoi ?

Publié le 13 octobre 2026 · Par Hichame Khabizi, expert d'assuré · Lecture : 7 minutes

En bref. En copropriété, un dégât des eaux met souvent en jeu plusieurs personnes : l'occupant du logement d'où vient la fuite, celui du logement endommagé, le propriétaire, le syndic. Pour la plupart des sinistres, les assureurs appliquent une convention appelée IRSI : c'est en principe l'assureur de l'occupant du logement endommagé qui gère le dossier et indemnise, quelle que soit l'origine de la fuite. Mais les règles changent selon le montant des dégâts, et c'est là que les dossiers se compliquent.

Les premiers réflexes

• Couper l'eau et, si l'eau touche l'électricité, couper le courant
• Chercher l'origine : voisin du dessus, canalisation encastrée, toiture, colonne commune
• Prévenir le voisin concerné et le syndic si les parties communes peuvent être en cause
• Photographier tous les dommages avant de nettoyer, et garder les biens abîmés
• Remplir un constat amiable dégât des eaux avec l'occupant du logement d'où vient la fuite
• Déclarer le sinistre à votre propre assureur dans les 5 jours ouvrés

Parties communes ou parties privatives : qui est responsable ?

Tout part d'une question : où se trouve l'origine de la fuite ?

• Dans les parties communes (colonne d'eau, descente pluviale, toiture, façade) : c'est la copropriété qui est concernée, représentée par le syndic, avec l'assurance de l'immeuble
• Dans un logement, sur un équipement de l'occupant (machine à laver, flexible, joint de douche) : c'est l'occupant, locataire ou propriétaire, et son assurance habitation
• Dans un logement, sur une canalisation encastrée ou un élément du bâti privatif : c'est en général le propriétaire du logement, et son assurance (propriétaire occupant, ou propriétaire non occupant s'il loue)

Le règlement de copropriété précise ce qui est commun et ce qui est privatif : en cas de doute sur une canalisation, c'est lui qui tranche. Rappel utile : depuis la loi ALUR, chaque copropriétaire, qu'il occupe son logement ou le loue, doit être assuré en responsabilité civile. Les locataires, eux, doivent assurer leur logement.

La convention IRSI : qui indemnise vraiment ?

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est un accord entre assureurs qui s'applique aux dégâts des eaux et aux incendies en immeuble. Son principe est simple : un seul assureur gestionnaire prend le dossier en main pour chaque local endommagé. C'est en principe l'assureur de l'occupant de ce local (ou celui de la copropriété pour les parties communes).

Le montant des dommages, calculé hors taxes et local par local, détermine ensuite la suite :

• Jusqu'à 1 600 € HT : l'assureur gestionnaire indemnise et ne se retourne contre personne. Vous êtes indemnisé par votre propre assureur, même si la fuite vient de chez le voisin
• De 1 600 à 5 000 € HT : l'assureur gestionnaire organise une expertise unique pour toutes les parties, et le sinistre est réparti selon les responsabilités
• Au-delà de 5 000 € HT : la convention IRSI ne s'applique plus, d'autres règles prennent le relais

La convention organise aussi la recherche de fuite, souvent indispensable quand la canalisation est encastrée. Prévenez votre assureur avant de faire intervenir une entreprise et conservez la facture.

Point important : la convention IRSI règle les relations entre assureurs. Elle ne supprime pas vos droits. Si l'indemnité proposée ne couvre pas vos dommages réels, vous pouvez la contester comme n'importe quelle proposition : voir notre article Offre d'indemnisation trop basse : que faire ?

Les situations qui compliquent tout

• Les fuites à répétition qui reviennent sans que l'origine soit trouvée, avec un voisin ou un syndic qui tarde à agir
• Le désaccord sur l'origine : chacun renvoie vers l'autre, parties communes ou privatives
• Les dommages cachés : humidité dans les cloisons, parquet qui gonfle des semaines après, moisissures
• Les sinistres qui touchent plusieurs logements, où les montants s'additionnent vite
• Les locaux professionnels en pied d'immeuble, avec des pertes d'exploitation en plus des dégâts matériels

Dans ces cas, l'expertise prend une autre dimension : il faut établir l'origine, chiffrer l'ensemble des dommages, y compris ceux qui apparaissent tard, et défendre une répartition juste. Un expert d'assuré le fait pour votre compte, face à l'expert unique désigné par l'assureur gestionnaire. Pour le coût, voir Expert d'assuré : qui le paie et combien ça coûte ?

Syndics et conseils syndicaux

Pour la copropriété, un dégât des eaux mal géré coûte deux fois : en dommages, puis en sinistralité qui pèse sur le contrat d'assurance de l'immeuble. Faire traiter l'origine du problème, et pas seulement indemniser les conséquences, est souvent la meilleure économie. ALT'IN accompagne aussi les syndics et les conseils syndicaux sur les sinistres en parties communes et les dossiers à répétition.

Comment nous pouvons vous aider

Le premier échange est gratuit : décrivez-nous la situation, l'origine supposée de la fuite et où en est votre dossier. Nous vous disons franchement si une expertise se justifie. Voir aussi notre page dégât des eaux et nos interventions à Montpellier, Nîmes, Béziers, Sète et Lunel.

Cet article a une vocation d'information générale. La convention IRSI est un accord entre assureurs dont les modalités peuvent évoluer : il ne remplace pas la lecture de votre contrat ni un conseil adapté à votre situation.